Cijene stanova u Zagrebu 2026. ne prate plaće. Prosječan stan od 60 m² u širem centru prelazi 200.000 eura. Najam istog stana kreće se oko 900 do 1.100 eura mjesečno. Na papiru, rata stambenog kredita često izgleda slična najamnini. U stvarnosti, razlika se skriva u detaljima koje većina zanemari.
Krenimo s najmom. Ako plaćate 1.000 eura mjesečno, u deset godina to je 120.000 eura. Taj novac je konačni trošak – ne stvara imovinu. Ugovor o najmu najčešće se sklapa na godinu dana, uz mogućnost povećanja cijene. Rast najamnina od 3 do 5 % godišnje nije iznimka. Ako najamnina raste prosječno 4 % godišnje, ukupni trošak u deset godina prelazi 140.000 eura. Dodajte polog od jedne ili dvije najamnine (koji formalno dobijete natrag, ali je likvidnost blokirana) i trošak selidbi pri promjeni stana. Sigurnost je ograničena – vlasnik može otkazati ugovor, prodati stan ili promijeniti uvjete.
S druge strane, kupnja stana putem stambenog kredita znači početni trošak koji najmoprimac nema. Ako kupujete stan od 200.000 eura uz 20 % vlastitog učešća, morate imati 40.000 eura odmah. Na to dolazi porez na promet nekretnina od 3 % (ako stan nije novogradnja u sustavu PDV-a), što je dodatnih 6.000 eura. Javni bilježnik, procjena nekretnine, solemnizacija ugovora, upis hipoteke i bankovne naknade lako dosegnu nekoliko tisuća eura.
Kredit od 160.000 eura na 30 godina uz kamatnu stopu od 4 % znači mjesečnu ratu oko 760 eura. No gledajte Efektivnu kamatnu stopu (EKS), jer ona uključuje sve troškove. Tijekom prvih 10 godina najveći dio rate odlazi na kamate, a manje na glavnicu. U deset godina banci ćete platiti oko 90.000 eura, ali ćete realno otplatiti tek dio glavnice. To znači da nakon deset godina i dalje dugujete više od polovice početnog iznosa.
Tu nije kraj troškovima. Vlasnik plaća pričuvu (često 0,3 do 0,5 eura po m²), investicijsko održavanje, popravke krova, fasade, instalacija. U deset godina realno je očekivati barem jedno veće ulaganje – nova kuhinja, podovi, bojler ili klima. To lako premaši 10.000 eura. Ako je zgrada starija, rizik je još veći.
Najveća razlika je u kapitalu. Nakon deset godina otplate, vlasnik ima stan i dio otplaćene glavnice. Ako cijene nekretnina stagniraju, to je samo prisilna štednja. Ako padnu, rizik nosi isključivo vlasnik. Najmoprimac taj rizik nema – njegov trošak je poznat i ograničen na trajanje ugovora.
Računica iznenadi obje strane jer pokazuje da u prvih deset godina vlasništvo nije automatski „jeftinije“. Najam je skuplji dugoročno ako cijene rastu, ali fleksibilniji i bez kreditnog rizika. Kredit postaje isplativ tek kroz dulje razdoblje, uz stabilna primanja i bez potrebe za selidbom.
Tko planira ostati u Zagrebu manje od deset godina i nema visoku financijsku sigurnosnu rezervu, često podcjenjuje rizik kredita. Tko planira dugoročni ostanak i može podnijeti promjene kamatnih stopa, podcjenjuje koliko ga najam košta na duge staze.
Odluka nije emocionalna, nego matematička. A matematika u prvom desetljeću rijetko ide onako kako reklame banaka sugeriraju.
Vaš Analitičar s Usporedi.blog.
2
About the Author
