Varijabilna kamatna stopa 2022. izgledala je bezazleno. Euribor je bio blizu nule, a rate su bile niže nego kod fiksne kamate. Danas je slika drukčija. Euribor se stabilizirao na višim razinama, a svaki porast automatski podiže vašu ratu. Refinanciranje u fiksnu kamatu 2026. ima smisla samo u točno određenim scenarijima.
Prvo pravilo: ne gledajte samo nominalnu kamatnu stopu, nego Efektivnu kamatnu stopu (EKS). Ako prelazite iz varijabilne 3,5% (Euribor + marža) u fiksnu 3,2%, to izgleda kao dobitak. Ali ako banka uvjetuje novu naknadu za obradu od 1% iznosa kredita, javnobilježničke troškove, procjenu nekretnine i novu policu osiguranja, početna “ušteda” nestaje.
Primjer: preostali dug 120.000 eura, rok otplate 15 godina. Ako prelaskom na fiksnu kamatu rata padne za 40 eura mjesečno, godišnje štedite 480 eura. No ako je naknada za obradu 1% (1.200 eura), plus oko 500 eura ostalih troškova, treba vam gotovo četiri godine samo da “vratite” ulazni trošak refinanciranja. Ako planirate prodati stan ili zatvoriti kredit prije toga, refinanciranje nema smisla.
Isplati se u tri situacije:
1. Razlika između postojeće varijabilne i nove fiksne kamate je najmanje 0,5 do 1 postotni bod, bez visoke naknade za obradu.
2. Preostali rok otplate je dug (10+ godina), pa imate dovoljno vremena amortizirati početne troškove.
3. Očekujete daljnji rast referentne kamatne stope, a kućni budžet vam je osjetljiv na rast rate.
Ne isplati se ako vam je varijabilna kamata već blizu razine na kojoj banke nude fiksnu. Banke često reklamiraju “sigurnost fiksne kamate”, ali prešućuju da je ta kamata već uračunala njihov očekivani rizik budućeg kretanja tržišta. Drugim riječima, oni već zaračunaju svoju zaštitu – vi je dodatno plaćate kroz višu stopu.
Druga zamka je refinanciranje unutar iste banke. Banka će ga često predstaviti kao “internu izmjenu uvjeta”, ali pravno gledano to je novi kredit. To znači nove Opće uvjete poslovanja, novu naknadu za obradu i moguće nove instrumente osiguranja. Ako vam nude fiksnu kamatu uz uvjet ugovorne obveze dodatnih proizvoda (životno osiguranje, kartica s članarinom, obvezno primanje plaće), uračunajte i te troškove.
Treća stvar: prijevremena otplata postojećeg kredita. Provjerite imate li naknadu za prijevremenu otplatu. Kod stambenih kredita s promjenjivom kamatnom stopom ona je zakonski ograničena ili je često nema, ali kod fiksnih stopa zna postojati. Ta stavka može poništiti cijelu računicu.
Refinanciranje ima smisla kada vam konkretno smanjuje mjesečnu ratu uz razumnu početnu cijenu i kada vam stabilnost rate znači miran san. Nema smisla ako samo zamjenjujete jedan rizik drugim i pritom plaćate novu naknadu za obradu koja jede dvije do tri godine potencijalne uštede.
Gledajte brojke hladno. Ako vam ukupni troškovi refinanciranja pojedu više od 24 do 36 mjeseci uštede, banka je pobijedila. Ne vi.
Vaš Analitičar s Usporedi.blog.
2
About the Author
