Stambeni krediti s fiksnom kamatnom stopom najčešće se prodaju s porukom “sigurnosti prvih pet godina”. Banke tu rečenicu vole, ali rijetko je razrađuju do kraja. Ključno pitanje glasi: što se točno događa nakon isteka fiksnog razdoblja i koliko vam rata tada realno može narasti?
Tipičan ugovor izgleda ovako: prvih pet godina imate fiksnu kamatnu stopu, primjerice 2,50%. Nakon toga kredit automatski prelazi na promjenjivu kamatnu stopu. Ne pregovarate iznova. Ne potpisujete novi ugovor. Promjena se dogodi sama od sebe, temeljem formule iz Općih uvjeta poslovanja.
Ta formula uvijek ima dva dijela. Prvi je referentna kamatna stopa (najčešće 6M ili 12M EURIBOR). Drugi je fiksni dio banke, takozvana marža. Marža ostaje ista do kraja otplate. EURIBOR se mijenja svakih šest ili dvanaest mjeseci, ovisno o ugovoru. I upravo tu leži rizik.
Primjer: uzmemo kredit od 150.000 eura na 25 godina. Prvih pet godina kamata je fiksna 2,50%, a rata iznosi otprilike 673 eura. U ugovoru piše da nakon pete godine kamata iznosi EURIBOR + 2,0%. Ako je u tom trenutku EURIBOR 3,0%, vaša nova kamatna stopa postaje 5,0%.
To više nije “mali pomak”. Rata skače na oko 877 eura. Razlika: +204 eura mjesečno ili gotovo 2.450 eura godišnje. Banka vam to neće nazvati poskupljenjem, nego “usklađenjem kamatne stope”.
Kako izračunati maksimalni mogući rast rate? Prvo, pogledajte gornju granicu kamatne stope u ugovoru. Ako je ugovoreni “cap” 6,0%, to je najgori scenarij. Ako gornje granice nema, teoretski nema stropa rasta. Drugo, uzmite preostali iznos duga nakon pete godine, preostali rok otplate i izračunajte ratu s tom maksimalnom kamatom. Razliku u odnosu na postojeću ratu tretirajte kao realan rizik, ne kao hipotetsku brojku.
Treće upozorenje: banke često nude “popust na kamatu” samo u fiksnom razdoblju. Nakon isteka fiksne kamate, popust nestaje, a marža ostaje viša nego što ste očekivali. Četvrto, refinanciranje nakon pete godine može izgledati kao rješenje, ali tada ponovno plaćate naknadu za obradu, novu procjenu nekretnine i upis hipoteke.
Zaključak je neugodan, ali jasan. Fiksna kamatna stopa na pet godina nije dugoročna sigurnost, nego odgoda rizika. Ako vam rata ionako “puca po šavovima”, scenarij s višim EURIBOR-om ne smije vas iznenaditi. Banka ga je već ubacila u ugovor. Na vama je da ga pročitate i izračunate na vrijeme.
Vaš Analitičar s Usporedi.blog.
2
About the Author
