Najam stana “na ruke”, bez pisanog ugovora i bez prijave na Poreznu upravu, u praksi ne štiti najmoprimca nego isključivo najmodavca. Argument koji se često prodaje – “niže režije”, “manja stanarina” ili “manje papirologije” – raspada se u trenutku prvog spora. Tada postaje jasno zašto je prijava ugovora na porez zapravo osnovni mehanizam zaštite najmoprimca.
Bez ugovora prijavljenog na Poreznu upravu, najmoprimac formalno ne postoji. Nema dokaz da ima pravo boraviti u stanu. U slučaju sukoba, policija i sud ne ulaze u “dogovore na riječ”. Gleda se dokumentacija. Ako ugovor ne postoji ili nije ovjeren i prijavljen, najmodavac u praksi može tvrditi da je najmoprimac samo privremeni gost. Rezultat: pritisak na iseljenje bez otkaznog roka i bez ikakve realne zaštite.
Najčešći scenarij izbacivanja izgleda ovako: najmodavac najavi da “više ne želi iznajmljivati”, promijeni bravu ili isključi režije. Najmoprimac pokušava dokazati da plaća stanarinu. Uplate u gotovini bez priznanja? Pravna vrijednost gotovo nula. U najboljem slučaju slijedi privatna tužba koja traje mjesecima, ponekad i godinama. Trošak odvjetnika brzo nadmaši iznos nekoliko mjesečnih najamnina. Stan je u međuvremenu izgubljen.
Druga velika zamka je polog. Ugovori “na crno” gotovo uvijek uključuju polog od jedne ili dvije stanarine. Kada dođe do raskida, najmodavac često zadržava polog uz obrazloženje “štete” ili “neplaćenih režija”. Bez pisanog ugovora nema definicije što se smatra štetom, nema zapisnika o stanju stana i nema roka za povrat pologa. Najmoprimac opet ostaje s jedinom opcijom – tužbom. Sud tada traži dokaz o dogovoru. Usmeni dogovor gotovo se nikad ne može dokazati bez svjedoka.
Prijava ugovora na Poreznu upravu mijenja odnos snaga. Najmodavac time priznaje postojanje ugovora, trajanje najma i iznos najamnine. Najmoprimac dobiva jasan početak i kraj ugovorne obveze te otkazne rokove. Izbacivanje “preko noći” tada postaje nezakonito, a policija i sud imaju osnovu za postupanje. Nije savršeno, ali je razlika između pravne borbe i potpunog kaosa.
Česta laž je da će najmoprimac “imati problema” zbog prijave. Porezna obveza postoji za najmodavca, ne za najmoprimca. Najmoprimac ne plaća porez na najamninu i ne snosi kazne zbog tuđe utaje. Upravo suprotno – prijava ga odvaja od sivog tržišta i prebacuje rizik tamo gdje pripada.
Najam bez ugovora može funkcionirati dok su odnosi idealni. U trenutku kada prestanu biti, cijenu uvijek plaća slabija strana. U ovom slučaju to nije vlasnik stana.
Vaš Analitičar s Usporedi.blog.
6
About the Author
